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房地产行业:把握政策微调下的阶段性投资机会

编辑:广州正祥科技有限公司  时间:2018/12/04
限购2012年前三季度不会取消,四季度进入讨论期,信贷政策结构性宽松,房企资本市场再融资望年内松动

已出台政策为史上最严,二次调控的定位决定调控将维持较长时间,2012年彻底转向的概率较小,中央层面大概率维持观望。目前较严的信贷政策2012年将可能出现结构性宽松,限购在本届政府任期内难以取消,未来2-3年内有望渐进式退出。

2012年楼市将呈现量价齐降态势,销售面积同比下降2.5%,均价同比微降2%,销量呈型走势,二三季度之间,销售小阳春可期

2012年将是房价缓慢回落下新一轮衰退期的起始,持续期将贯穿2012年。考虑到较严的限购政策,中性预期下预计全年商品房销售面积同比下降2.5%,均价整体走势将呈现缓慢回落态势,销售均价预计同比将微降2%。

2012年新开工面积同比增速约8%,房地产开发投资同比增长约15%

新开工和领先5个月的销售面积存在显著正相关,我们预计2012年新开工面积累计同比增速为8%。考虑到2012年的楼市与2008年的楼市有一定可比性,单季度房地产开发投资额同比增速预计将呈现逐季度下滑态势,一至四季度房地产开发投资增速预计分别为18%、16%、13%、13%,全年房地产开发投资额增速预计在15%左右。

2012年土地市场持续降温,预计持续1年以上时间

土地出让溢价率持续走低,10月百城住宅用地溢价率已降至两年内低点,土地市场共振程度显著大于商品房市场。2011年前10月住宅用地成交面积同比下滑超过10%,但是下跌幅度远不及2008年同期的同比降幅,10月为土地市场立冬月,2012年土地出让面积同比将出现显著下滑。地价环比增速持续回落,环比下降的城市个数逐步增多,最迟2012年二季度将出现地价整体环比下降。地价回落是楼市去杠杆化过程的关键一环,土地出让环节的政策微调将早于商品房调控政策的微调。

2012年房企资金链持续收紧,行业整合将更多以企业并购形式出现

开发投资资金单月同比连续4个月回落至近3年以来低点,国内贷款累计同比增速创近6年来新低,商品房销售的回落将使得2012年开发投资资金更趋紧张。信托已成为开发商外部融资的唯一渠道。我们预计房地产信托的预期收益率仍将进一步攀升,明年一季度末,将可能突破2008年的高点12.10%。

给予2012年A股房地产板块“中性评级”,重点推荐南国置业、招商地产、电子城、保利地产、万科、华业地产,新都酒店。